WeWork použil tieto dokumenty na presvedčenie investorov, že to stojí miliardy

Tim Lahan pre estilltravel News

Začínajúce podniky sa nezmenia na jednorožce - módne slovo pre spoločnosti v hodnote miliardy dolárov alebo viac - bez toho, aby bol pripojený dobrý príbeh. Spoločnosť WeWork-ktorá prenajíma kancelárske priestory, rozdeľuje ich na kusy veľkosti stolov a prenajíma ich mesiac čo mesiac, väčšinou v módnych mestách ako San Francisco a New York-nová generácia mladých pracovníkovktorí chcú byť tvorcami a spolupracovníkmi, nie kancelárskymi dronmi. Je to prísľub osobného naplnenia, ktorý umožňuje generálnemu riaditeľovi Adamovi Neumannovi tvrdiť, že krátkodobé podnájmy jeho spoločnosti sú „očakáva, že zmení spôsob, akým ľudia žijúaj ponukou spoločných bytových mikrobytov pod značkou WeLive.



Investori sú k príbehu bývali. Spoločnosť za menej ako pol desaťročia vyzbierala 1 miliardu dolárov a jej ocenenie sa primerane rozrástlo. Vo februári 2014 finančníci spoločnosti WeWork povedali, že to stojí za topitch deck), vložené nižšie, ako aj prehľad spoločnosti. Po prečítaní týchto dokumentov investori ako Goldman Sachs, Harvardská univerzita a JPMorgan odovzdali WeWorknadchádzajúci skok spoločnosti z kancelárie do domu. Dva zdroje oboznámené s obchodným plánom spoločnosti uviedli pre estilltravel News, že Neumann hovorí svojim investorom, že spolužitie bude jedného dňa väčšia časť podnikania ako spolupráca.

Takéto veľké odhalenie je súčasťou show. 'Je to trochu trope,' povedal jeden z predstaviteľov technologickej spoločnosti pre estilltravel News. „Investori chcú počuť príbeh“, takže zakladatelia vedia, že súčasné plány sú iba začiatkom. 'Čo je väčšie ako pracovať? Žiť!“vysvetlil vedúci.



Podľa dokumentov sa od WeLive očakáva, že do roku 2018 dodá 21% celkových tržieb spoločnosti - aj keď sa ešte len začne - a tri roky po svojom debute prinesie ročný príjem 605,9 milióna dolárov. Miesta sa plánujú otvoriť v októbri a novembri, ale zdroj blízky WeWork hovorí, že bol posunutý na koniec roka.

Z plošiny WeWork (strana 30).



Rovnako ako rameno WeWork na prenájom kancelárií, predpokladané zárobky zo spoločného bývania závisia od stáleho toku zákazníkov, ktorí sú ochotní obetovať súkromie kvôli blízkosti podobne zmýšľajúcich ľudí.

Časť tohto výpočtu je založená na myšlienke, že WeWork je lacný: WeLive sľubuje 36% úsporu ročných nákladov na bývanie. Ale jeho mikrobyty môžu byť v skutočnosti drahšie ako ich neznačkové náprotivky. Mesačné nájomné vo finančnej štvrti Manhattanu (miesto druhého sídla WeLive) je podľa databázy nehnuteľností 5 dolárov za štvorcový meter Zillow . Na základe prognózy spoločnosti WeWork, ktorá uvádza 276 štvorcových stôp na dostupné lôžko, by nájomníci spoločnosti WeLive mohli v roku 2015 zaplatiť 6,5 dolára za štvorcovú stopu a v roku 2018 až 7,2 dolára za štvorcovú stopu. Cena sa zvýši, ak zahrniete poplatok za služby spoločnosti WeLive, ktorý je nastavený na dvojnásobok do 100 dolárov mesačne do roku 2018. Spoločnosť by pravdepodobne tvrdila, že cena za meter štvorcový nezodpovedá spoločnému priestoru ako strešný salónik, ale je ťažké ho predať, keď je viac mileniálov. nasťahovať sa naspäť k svojim rodičom aj keď sa trh práce zlepšuje.

Z plošiny WeWork (strana 29).

O nákladovej efektívnosti WeWork je diskutabilné aj kvôli jeho kancelárskym priestorom. Spoločnosť uvádza, že ušetrí nájomníkom 25% na štandardnom prenájme kancelárie, keď sa zameriate na upratovanie, internet a pohodlie, ale prirážky sa sčítajú. Jeho štartovací balíček 45 dolárov mesačne kupuje jeden deň voľného miesta na stole mesačne a účtuje 25 dolárov za hodinu pre konferenčné miestnosti a tiež 50 dolárov mesačne za používanie WeWork ako obchodnej adresy. Hodinová cena za konferenčné miestnosti sa počas špičiek zvyšuje, rovnako ako autá Uber.



Nájomníci dobre vedia, že je to škandalózne ceny „za meter štvorcový, ale kancelária na požiadanie stojí za to podnikateľom, ktorí chcú„ robiť to, čo máte radi “, ako to robí WeWork hovorí neónový nápis .

To môže byť dôvod, prečo sú investori spoločnosti WeWork napriek tomu na palube Neumannovho veľkého plánu, povedal jeden zdroj pre estilltravel. Finančníci pri hľadaní ďalšej veľkej veci si stále myslia, že existuje nevyužitý trh nájomcov bytov, ktorí sa menej zaujímajú o osobný priestor a viac o výhody vstavanej sociálnej siete. Býval by som v obývačke s rýchlovarnou kanvicou a chladničkou, ak by som niekedy mohol používať veľkú kuchyňu, povedal pre estilltravel News jeden technologický investor (ktorý nefinancoval spoločnosť WeWork). Investor si myslí, že myšlienka komunity bohatých ľudí bude obrovská - ale hej, som slobodný.

V júli napísal rizikový kapitalista Bill Gurley a príspevok v blogu o tom, prečo vládnu smoly. Jeho hlavným dôvodom bola „dôležitosť príbehu“. Investori podľa neho nielen hodnotia príbeh vašej spoločnosti. Tiež hodnotia vašu schopnosť sprostredkovať tento príbeh. Ak dokážete presvedčiť Goldman Sachs, že mikro-byty sú ďalším Snapchatom, môžete presvedčiť nezávislých pracovníkov, aby platili 450 dolárov mesačne za stôl, a potom môžete presvedčiť spoločnosť Coca-Cola, že skutočne potrebuje začať spolupracovať vedľa týchto tvorcov.



Gurley má vzorec a zvyšok jeho odvetvia ho rešpektuje. Váš cieľ zničenia by mal byť koncipovaný ako statný priemysel, ktorý sa len snaží byť posilnený zvýšenou účinnosťou. Vaša spoločnosť by mala osloviť vyhľadávaných zákazníkov, akými sú mladí ľudia a/alebo občania rozvojového sveta. Mal by prisahať, že sa dá škálovať iba na softvéri (to je prečo Uber trvá na tom nie je to v dopravných podnikoch - aj keď vyvíja autá bez vodiča). A váš príbeh by mal prinútiť potenciálnych investorov, aby sa odvrátili od krátkodobej ziskovosti a namiesto toho sa pozreli na obrovskú veľkosť potenciálneho trhu (často jeden z viacerých krčivý kĺže vo väčšine ihrísk.)

Z plošiny WeWork (strana 2).

Rámec dokumentov WeWork o fundraisingu vzorcom dokonale vyhovuje. „MILLENNIALS IS REDEFINING THE WORKFORCE, spoločnosť hrdo kričí na začiatku balíka s odkazmi späť na svoju technicky zdatnú užívateľskú základňu v celom texte. Na jednom snímku sa WeWork opisuje ako priestor ako služba, hra na spoločnosti poskytujúce softvér ako služba, ako je Salesforce. WeWork sa označuje aj ako model predplatného - v podstate čokoľvek iné ako Regus. A rovnako ako si Uber získal srdcia a mysle tým, že dokázal, že dopyt po jeho službách je nie je obmedzený pokiaľ ide o veľkosť trhu taxíkov, WeWork hovorí, že môže dosiahnuť ročné tržby 1 miliardu dolárov s iba 1% penetráciou v kľúčových mestách - bližší pohľad však ukazuje, že WeWork má veľmi širokú definíciu potenciálnych zákazníkov: každá jedna spoločnosť s až 100 zamestnanci v odvetviach, ktoré využívajú kancelárske priestory a 20% spoločností, ktoré majú 100 až 5 000 zamestnancov.

Z plošiny WeWork (strana 18).

WeWork môže na všetky tieto vlastnosti vierohodne tvrdiť, ale príbeh je taký pútavý, pretože sme sa pozerali (príležitostne) na skutočnosť-a nikto nikdy nezbohatol na stávke na istotu. Schopnosť spoločnosti WeWork naštepiť tento vzorec na podnájom kancelárskych priestorov mohla mať zmätok pre zasvätencov realitných kancelárií, ale vďaka tomu, že svoju spoločnosť prerušila módnymi heslami, ako je zdieľaná ekonomika a svetlo aktív, sa dokázala skryť v startupovom sektore.

Ocenenie spoločnosti sa často vypočítava na základe násobku jej zisku. Technické startupy majú oveľa vyšší násobok, pretože vytváranie a odosielanie softvéru je v porovnaní s výrobou fyzických produktov relatívne lacné a jednoduché. (To je dôvod, prečo sa WeWork nazýva technologickou spoločnosťou a nie realitnou spoločnosťou.)

Aby prišli na to, že je ich veľa, investori sa pozerajú na to, ako sú hodnotení konkurenti - čo môže byť dôvod, prečo jeden z členov predstavenstva spoločnosti WeWork to rád porovnáva s Chipotle a Uber . Na základe prevádzkových výnosov z roku 2015 predstavovalo ocenenie spoločnosti WeWork vo výške 5 miliárd dolárov stonásobok jej zisku. To zodpovedá tomu, čo Neumann povedalWall Street Denníkv December . Od tej doby sa WeWork viac ako zdvojnásobil z 23 miest na 52, ale tento násobok je stále stratosférický: prenajímatelia kancelárskych priestorov často obchodujú s mnohonásobnými 18 až 20 krát zárobky a Regus obchoduje na asi 13 krát prevádzkový príjem.

Z päťročnej prognózy WeWork (strana 1).

Nie je to všetko len ako pena a hry: Keď rastiete vysokou rýchlosťou, súčasné výsledky ponúkajú jasnejší obraz o potenciáli. Investori do nehnuteľností napríklad venujú väčšiu pozornosť peňažným tokom, pretože odrážajú to, čo bude spoločnosť schopná vytvárať. Ale aby sa tieto násobky dostali na zem, je bežnou praxou zahrnúť nadupanejšie metriky.

V decembri profesor práva a autor Steven Davidoff Solomon napísal že investori boli ochotní hrať spolu s agresívnymi predpokladmi, len aby si zaistili výsadu investovať počas šialenstva s cieľom nájsť ďalší Uber, v ktorom sú spoločnosti cena k dokonalosti . Šalamún prezrel WeWork ako príklad tohto trendu. Tieto spoločnosti môžu mať nápady, ktoré fungujú, tvrdil. Ale je pravdepodobnejšie, že každý preceňuje podiel na trhu a presadzuje predpoklady. Inými slovami, WeWork a jeho kohorta decacornov by mohli nájsť úspešné obchodné modely a napriek tomu by neprerástli do svojich ocenení.

Potenciálne zavádzajúce finančné metriky boli horúcou témou tohto leta. V júni, Wall Street Journal uviedli, že startupy hrajú hru s číslami tým, že zdieľajú nadsadené štatistiky, ktoré ďaleko presahujú skutočné príjmy, aby sa deflovali, akonáhle sa spoločnosť stane verejnou alebo je nútená dodržiavať štandardy SEC. Táto prax sa im tak vymkla z rúk, že firma s rizikovým kapitálom Andreessen Horowitz a Sam Altman , prezident inkubátora Y Combinator, sa súčasne v lete cítil nútený vydať prísne pravidlá pre startupy o finančných nesprávnostiach.

Vina je obojstranná. V Blogový príspevok z februára 2015 , Povedal Gurley, že neskorší investori v zásade upustili od tradičnej analýzy rizík. Investori predpokladajú, že čísla, ktoré vidia v balíku získavania finančných prostriedkov, sú rovnaké ako tie, ktoré by mohli vidieť v prísne kontrolovanom podaní IPO, napísal. Možno varoval svojich úradníkov. Gurleyova spoločnosť Benchmark Capital investovala do troch z piatich kôl WeWork, vrátane tých, ktoré predpokladali, že spolupracujúca spoločnosť má hodnotu 5 miliárd dolárov a 10 miliárd dolárov.

Okrem spoločnosti Benchmark sú nedávnymi investormi spoločnosti WeWork tí neskorí, pred ktorými Gurley varoval. Kolo 355 miliónov dolárov, ktoré spoločnosť WeWork získala na základe sily týchto dokumentov, neviedla spoločnosť Silicon Valley, ale Goldman Sachs, T. Rowe Price Associates a Wellington Management; ďalšími investormi, ktorí sa zúčastnili na tomto kole, boli nadácia JPMorgan a Harvard. Potom, čo sledujú, ako okolo nich prechádza stádo jednorožcov, môžu byť hladnejší po horúcej dohode. V analýze ocenenia spoločnosti WeWork vo výške 10 miliárd dolárov, technologický analytik Ben Thompson uviedol, že má zmysel, aby fondy ako Fidelity, ktoré investovali do posledného kola WeWork, vyčlenili zlomok percenta svojich peňazí na výstavbu portfólio jednorožcov . Podielové fondy investujú do startupov tak agresívne nedávno toŠťastiepremýšľal, či sa to nespustí postihujúce dôchodkové fondy .

Sussman zdôraznil, že ďalší inštitucionálni investori spoločností Boston Properties a WeWork sú veľmi sofistikovaní. Pravdepodobne sa pozreli na meniace sa trendy v kancelárskych priestoroch - napríklad pokles počtu štvorcových stôp vyhradených pre každého zamestnanca. WeWork je súčasťou tohto trendu; títo ľudia sa to pokúšajú kúpiť, povedal Sussman.

Šesť mesiacov po oznámení kola financovania z týchto dokumentov investori anotovali v trende ďalšími 433 miliónmi dolárov. Teoreticky to tak má fungovať. Start -up hypnotizuje investorov príbehmi o neobjavenom trhu a finančníci udržujú spoločnosť nad vodou, kým neovládne tento nový svet. Ale keď financovanie prichádza tak rýchlo a jednoducho a je naplnené toľkým množstvom FOMO, môže to znieť tak, že investori si kupujú cestu k hodnote rovnako ako nákupy v trende. Potom, čo bola spoločnosť WeWork označená cenou 10 miliárd dolárov, povedal to generálny riaditeľ Adam Neumann Wall Street Journal že vyššie ohodnotenie s vyššou hotovosťou investovanou investormi znamená, že musíte dosiahnuť vyššie výnosy. Inými slovami, skicovanie veľkolepá vízia dostane zatiaľ len decacorn. V určitom okamihu sa tento príbeh o budúcnosti stane požiadavkou prítomnosti.